【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2012年鬼月自8月17日起，至9月16日出鬼月。根據(jù)住展房屋網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，鬼月爆出近5年的最大量達(dá)1500億元之多，原因與8月傳出奢侈稅可望有條件退場(chǎng)、加上國(guó)有地禁售可能鬆綁。導(dǎo)致?tīng)I(yíng)建類股在八月出現(xiàn)久未見(jiàn)到的價(jià)量齊揚(yáng)走勢(shì)，8月的營(yíng)建股指數(shù)漲幅達(dá)9.4%，特別是高雄市，住展雜製表示，在容積移轉(zhuǎn)大鬆綁下，以京城、興富發(fā)、國(guó)揚(yáng)、永信建設(shè)為主流的高雄上市櫃建商，成為多頭的指標(biāo)，而且不是一日行情，近來(lái)持續(xù)再?gòu)?qiáng)力上漲。

2012年8月的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)的整體經(jīng)濟(jì)依舊嚴(yán)峻，年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率可能連『保2』都有問(wèn)題。然房地產(chǎn)在打房政策不再明顯壓抑下，讓建商總算可以喘一口氣，在928檔來(lái)臨前的鬼月，提早進(jìn)場(chǎng)佈局。

在此狀況下，8月份的住展風(fēng)向球，在5~7月連續(xù)3個(gè)月黃藍(lán)燈後，持續(xù)第4個(gè)月出現(xiàn)代表”衰退注意”的黃藍(lán)燈，分?jǐn)?shù)為41分。主要是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)售屋供給量增加；不過(guò)最能反應(yīng)市場(chǎng)熱度的成交組數(shù)，以及看屋來(lái)人等，在近幾個(gè)月依舊未見(jiàn)明顯提升。

根據(jù)住展房屋網(wǎng)調(diào)查，與去年同為鬼月的8月相較，2012年的鬼月的預(yù)售屋推案量較去年同期增加約450億；8月議價(jià)率較上月〈7月〉微增0.9%為14.0%，看屋組數(shù)與成交組數(shù)與7月相較呈小幅下滑，報(bào)紙媒體廣告量，則較7月減少8%的量體。顯然供給方對(duì)於市場(chǎng)的看法，比起需求方要樂(lè)觀的多，建商開(kāi)始加碼推案，買方看屋的來(lái)人可望在9月起開(kāi)始提升，惟最後關(guān)鍵還是在價(jià)格問(wèn)題上，而8月的成交比率依舊維持在低檔。

以議價(jià)率來(lái)看，8月起的實(shí)價(jià)登錄對(duì)市場(chǎng)的影響性極小，大部份的 建商仍是開(kāi)出高價(jià)讓客戶去殺，使8月議價(jià)率較7月微增0.9%為14.0%。顯示實(shí)價(jià)登錄後預(yù)售屋的議價(jià)率，不但沒(méi)有降低，反倒是增加了，探其原因與預(yù)售屋的登錄時(shí)間點(diǎn)有關(guān)，在建商與代銷業(yè)者完成銷售階段性任務(wù)，在雙方解約後30日才需登錄，以現(xiàn)在個(gè)案銷售期普遍長(zhǎng)達(dá)半年以上，實(shí)價(jià)登錄自然影響不大。

市況顯示，目前算是『個(gè)案表現(xiàn)』時(shí)代，指標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)反應(yīng)，以雙北市、桃園與新竹地區(qū)的首購(gòu)低總價(jià)產(chǎn)品銷售較佳。指標(biāo)案像是北市中山區(qū)的「中山富御」、北投區(qū)的「H24雲(yún)端」、淡水「麗寶微笑莊園」、「四季水漾」、「臺(tái)北灣」，及桃園大園的「太子馥」等案，由於總價(jià)較低，買方看屋意願(yuàn)較高。

住展雜誌研發(fā)長(zhǎng)倪子仁說(shuō)，這些指標(biāo)案不但案量大、媒體廣告量也較一般建案多出許多，價(jià)格亦有續(xù)創(chuàng)區(qū)段新高的建案，且大多是外來(lái)客看屋比例較高，也因?yàn)橘I方以外來(lái)客居多，對(duì)區(qū)域行情較不熟悉，因此對(duì)於個(gè)案開(kāi)出高價(jià)的合理性質(zhì)疑，使得成交並未隨著看屋組數(shù)增加而同步提升。

整體來(lái)看，8月推案量雖增加了，但推案的行銷動(dòng)作並未同步加強(qiáng)，可見(jiàn)建商『以打代跑』的保守心態(tài)仍在。消息面上，雖然政策面有鬆綁的意味，但要見(jiàn)到真正的所謂『利空出盡』，恐怕還有段時(shí)日要等，建商大多以時(shí)間換取空間，不是改採(cǎi)先建後售，就是等景氣好點(diǎn)時(shí)，再加碼的心態(tài)來(lái)因應(yīng)。新一波的推案高峰應(yīng)該是接下來(lái)的928黃金檔期，案量才會(huì)再碰出火花。